Le secteur joue un rôle essentiel dans la réussite de votre projet. Ce que vous devez faire ici, c’est trouver une zone dans laquelle vous vous sentez bien, avec une bonne demande locative. Ceci afin d’éviter que votre bien ne reste vide car vous avez du mal à trouver un locataire.

Je vous conseille de choisir trois villes maximum pour à la fois devenir expert de ces villes et vous éviter de passer vos nuits à chercher un investissement qui vous tente. En effet, pour chaque zone ciblée, il y a pas mal de critères à chercher et à intégrer.

Une zone géographique qui vous ressemble 

Choisissez des villes qui vous correspondent, habitées par des gens avec qui vous allez bien vous sentir. Désolé pour le cliché, mais investir à Neuilly sur Seine, à Moulins sur Allier ou à Saint-Denis ce n’est pas pareil, vous comprenez bien que vous n’aurez pas à faire à la même population et que vous aurez plus d’affinités avec telle ou telle des 3 villes citées..

Si vous ne connaissez pas la zone envisagée, je vous conseille de vous y promener un soir de semaine à 17h00 à la sortie du travail et de regarder les gens qui composent la population. Retournez sur place le samedi matin, idéalement au marché s’il y en a un, car cela vous permettra de voir les différents types de population qui y habitent.

Une zone proche de chez vous ?

Peu importe la distance pendant que vous louez, par contre ce critère sera important pendant la recherche en fonction du type de bien que vous recherchez.

a) Pendant la recherche :

Si vous recherchez dans l’ancien je vous conseille de trouver une zone proche de chez vous car vous allez devoir visiter plusieurs fois le même bien avant de vous décider. Et ce, même si vous confiez la recherche à un agent immobilier car lui-même verra d’abord son intérêt, il faudra apporter votre oeil.

Acheter dans l’ancien c’est la plupart du temps faire des travaux plus ou moins importants avant la mise en location. Là encore, il va falloir vous déplacer régulièrement sur le chantier pour montrer que vous êtes là et éviter de passer en dernière priorité pour l’entreprise qui fait vos travaux. Cela même si vous prenez un architecte ou un maître d’oeuvre pour suivre le chantier.

Si vous recherchez dans le neuf, vous n’aurez pas cette problématique car une fois que vous aurez ciblé la ville, le quartier et le programme vous n’aurez pas à vous déplacer.

b) Pendant l’exploitation :

La distance entre votre lieu d’habitation et la zone choisie pour votre investissement immobilier n’a que peu d’importance pour la période d’exploitation. En effet, une fois le locataire trouvé, vous n’irez que très peu sur place. Chaque changement de locataire, l’assemblée générale de copropriété seront des motifs de déplacement. Si vous choisissez bien votre locataire, il n’y a pas de raison d’en changer tous les ans, il devrait rester dans les lieux plus longtemps. Vous n’avez pas besoin de venir sur place pour une fuite d’eau, un problème de voisinage, un radiateur en panne : le téléphone et la poste fonctionnent très bien pour solutionner vos problèmes à distance.

Bien sûr, si vous choisissez la location saisonnière type Airbnb, je suis moins affirmatif. Et encore, si vous n’avez pas envie de changer les draps vous-même, accueillir les clients et faire le ménage vous pouvez vous adresser à une agence spécialisée et rester ainsi à distance.

Un bassin d’emploi à proximité de votre locataire 

Vous choisirez tout d’abord une zone à proximité immédiate d’un bassin d’emploi. Cette proximité est soit géographique, le bien se trouve sur la zone d’emploi. Soit cette proximité est matérialisé par les réseaux de transport qui relient rapidement le bassin d’emplois à votre zone d’investissement : route, métro, train, bus. Je préfère les bassins d’emplois multi employeurs pour répartir le risque de fermetures d’entreprises et sur des secteurs actuels ou d’avenir : services, tech, logistique…

Infrastructures et commerces en bas de votre appartement à louer 

Il y a une offre commerciale et une offre publique (santé, administration, écoles…) pour assurer le confort de vos futurs locataires. Cette offre est soit sur place soit accessible facilement par les réseaux de transports. Au niveau de l’offre publique, vous allez cibler en fonction du profil de votre locataire : peu importe pour un étudiant qu’il y ait une crèche à proximité.

Réseau de transports pour faciliter la vie de vos locataires 

En agglomération ou en ville, il faut que votre bien soit à maximum 5 minutes à pied d’une station de bus, métro, train pour attirer votre locataire. Cette proximité est un sacré avantage concurrentiel. Sur des secteurs plus clairsemés, c’est l’accessibilité du réseau routier qui va primer, voire d’une gare qui relie la petite ville ou le village à un grand bassin d’emploi. Le parking dans ce dernier cas sera un élément déterminant.

Eviter les secteurs urbains à la mode 

Personnellement, j’évite les secteurs « à la mode » pour éviter de surpayer le bien. Un secteur à la mode c’est celui où tout le monde veut investir en même temps. Par exemple, ce que je déconseille sur Paris actuellement, c’est d’investir à proximité des futures gares du Grand Paris : tout le monde veut faire cela, ce qui fait que ça fait monter les prix artificiellement. Inversement, vous pouvez avoir une marge de négociation sur un bien qui se trouve loin d’une de ces futures gares en ayant la perspective de le louer quasiment au même prix.

Analysez la vacance locative de cette ville

La vacance locative, c’est un logement vide qui souffre, il n’a pas trouvé de locataire…Je n’investis pas dans les zones à forte vacance locative. Il y a quelque chose dans ces zones qui fait que c’est long de trouver un locataire (peut-être un nombre de logement à louer important? Ou bien une ville en déclin ? ).

Mais, il y a un grand « Mais », la vacance peut aussi signifier qu’il y a un déséquilibre entre l’offre de logement et la demande des locataires (trop de studios par exemple, mais pas assez d’appartements familiaux ?). Si vous avez compris ce déséquilibre et savez comment y répondre, vous allez être un investisseur heureux !

Le service urbanisme de la mairie va répondre à vos questions. C’est un service public, profitez-en ! Vous, Monsieur Service Urbanisme de la ville, pouvez-vous me dire pourquoi selon vous il y a une forte vacance locative dans votre ville? Car voyez-vous, j’hésite à investir dans votre ville. Tout simple n’est-ce pas cette question ?

Le quartier se remplit ou se vide de sa population ? 

C’est ce qu’on appelle le solde migratoire. Il faut connaître ce chiffre et l’analyser. Une ville qui se remplit attire du monde, c’est bien pour votre projet d’investissement.

Une ville qui se vide, cela paraît moins bien à première vue mais peut constituer une formidable opportunité pour vous. Je vous explique : imaginez une ville qui se vide car les jeunes une fois en âge de travailler partent du fait de l’absence de studio à la location, il n’y a que de grands appartements pour familles nombreuses. Je pense que si vous investissez dans un studio dans cette ville, vous allez louer très facilement 😉

A contrario, une ville qui se vide car la caserne ou l’aéroport vient de fermer me fera fuir.

Pour avoir ces réponses, appelez ou prenez rendez-vous avec le service d’urbanisme de la mairie. Vous leur expliquez que vous hésitez à investir dans leur ville car vous avez vu ce chiffre et voudriez des explications. Il sont toujours ravis de partager leurs connaissances de leur ville, de plus pour vous ce sera passionnant de connaître l’histoire urbaine de cette ville où vous allez investir.

Quels sont les bons quartiers où investir ? 

Ce sont ceux prisés par les habitants, avec des équipements publics et commerciaux sur place, des transports. Surtout ce sont ceux qui n’ont pas mauvaise réputation.

Pour identifier les quartiers à mauvaise réputation, voici ma méthode en 3 étapes : prenez des sites comme bienici.com et utilisez leur map. tapez F3 dans telle ville et regardez quels sont les prix les plus bas au m2 sur la carte : vous allez identifier des zones de prix, cela va vous donner une première idée. En effet, il y a une raison pour que ces quartiers soient les moins chers.

Ensuite utilisez Google Maps et avec la vue immersive, vous pouvez éviter ou préférer le quartier composé de barres d’immeubles, ou le quartier d’habitations en pierre de taille, si tel est votre souhait.

Ensuite allez vous y promener et interrogez les commerçants et les habitants, allez au contact ! Depuis combien de temps vivent-ils/exercent-ils ici ? Comment cela a évolué selon eux? Vous allez récolter une mine d’informations. Surtout, interrogez plusieurs personnes, pour avoir plusieurs visions.

J’aime bien aussi investir dans des quartiers « en devenir », c’est à dire dans des quartiers qui n’ont pas encore atteint un statut bourgeois mais qui montrent des signes d’une future transformation dans cette direction. Mon truc pour les reconnaître, ce sont les galeries d’art, ou les premiers bars bobos, ou bien encore la construction d’un édifice public artistique (musée, centre d’art…).

À vous de jouer !

Je suis sûr que vous aurez choisi et validé le quartier ou la ville avec cette approche qui a le mérite de mélanger rationnel, les données, et affect, ce que vous ressentez en vous baladant dans ce lieu. 

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