Quand on regarde sur internet à propos de l’investissement immobilier neuf, on tombe soit sur les publicités des promoteurs, soit sur les articles d’investisseurs aguerris. On nous dépeint l’investissement immobilier dans le neuf soit comme le Paradis quand ce sont les promoteurs, soit comme l’Enfer quand ce sont la plupart des investisseurs immobiliers. Est-ce qu’on peut trouver un juste milieu à tout ça? Je ne sais pas où se situe l’objectivité, et vous ? Mais je prends position et vais vous dire pourquoi je considère l’investissement immobilier neuf comme un bon investissement.

La valorisation du patrimoine

Un achat neuf, bien placé se revendra toujours plus cher que de l’ancien. Imaginez que dans une même rue, je vous propose à la vente 2 appartements avec la même surface. Ils ont le même nombre de pièces, le même étage…Bref, les mêmes caractéristiques. Un des deux appartements a été construit dans les années 50 et l’autre vient de sortir de terre. Ces deux appartements sont vendus au même prix. Lequel achetez-vous ? Vous avez répondu celui qui vient de sortir de terre ? Moi aussi ! Pour le même prix vous venez d’acheter un appartement avec tout le confort moderne et garanti pendant 10 ans. Grâce à cette démonstration par l’absurde, nous venons de vérifier qu’un appartement ou une maison neuve se vendra plus cher que la moyenne du marché.

Rentabilité ou absence de rentabilité

Pour rappel, plus il y a de risques, plus la rentabilité sera élevée. Plus il y a de travail à fournir en plus de la location, plus la rentabilité sera élevée. J’entends par « travail en plus » des travaux d’aménagement ou bien une activité de location saisonnière par exemple. C’est normal, le marché rémunère le risque et le travail. Si vous achetez un immeuble ancien avec travaux dans un village, il y a des chances pour que votre rentabilité soit élevée et que dégagiez ainsi de la trésorerie, du cash flow après paiement de votre emprunt. Si vous achetez dans le neuf, les rentabilités seront plus faibles, car vous prenez peu de risques et vous rémunérez une chaîne d’acteurs qui a construit et vendu votre bien.

Cela est vrai pour le neuf, sauf à prendre vous-même en charge les travaux. Ce qui revient à répéter que dans ce dernier cas vous attendez une rémunération de votre effort d’avoir fait les travaux en plus de la rentabilité locative classique que vous attendez. Personnellement, cela ne me dérange pas de ne pas avoir de forte rentabilité, à condition que le loyer couvre en majeure partie l’emprunt et à condition que j’ai un espoir de plus value à terme. C’est à ce moment là que je réaliserai mon profit. Rappelez-vous de l’immeuble ancien dans le village, pas sûr que je fasse du profit en le revendant.

Le confort de l’opération

Signer un contrat, attendre tranquillement un an ou deux pour recevoir les clés sans s’occuper de rien, c’est quand même confortable. Vous ne vous occupez pas des travaux, c’est le promoteur qui s’occupe de tout. Pas de travaux à gérer comme souvent dans l’ancien. Pas de mauvaises surprises, les garanties sont là pour vous couvrir pendant et après la construction.

L’avantage concurrentiel

Comme pour l’achat, entre 2 biens à louer identiques, le futur locataire va choisir le neuf : parking, ascenseur, luminosité, économies d’énergie. Les avantages sont nombreux. Toutes choses égales par ailleurs, le risque de vacance locative va être réduit.

Charges de copropriété réduites

A condition d’éviter la résidence avec gardien, piscine et grands espaces verts, les charges dans le neuf sont réduites. C’est normal, c’est neuf et c’est garanti pendant 10 ans, il y a donc moins de travaux et de changements d’équipements lourds.

Pas de gros travaux pendant au moins 10 ans

L’investissement tunnel, vous connaissez ? C’est l’investissement dans l’ancien qui paraît bien sur le papier en terme de chiffres. Seulement, voilà, il n’inclue pas ce qui n’est pas visible, l’intérieur du tunnel : travaux de rénovation et gros travaux à venir. La toiture à refaire, les façades à refaire, la chaudière à changer, la cage d’escalier à repeindre…tout cela n’existe pas dans le neuf. Normal, il y a la garantie décennale qui veille sur vos actifs, pendant 10 ans. C’est l’assurance du promoteur qui assure les gros travaux. Les équipements sont eux garantis pendant 2 ans (radiateurs, volets…).

Quelques avantages fiscaux

Acheter dans le neuf c’est aussi profiter de ce que l’Etat a mis en place pour nous inciter à investir. Dispositif de défiscalisation, exemption partielle de la taxe foncière dans certaines communes sont des mesures intéressantes. A condition de les utiliser comme levier et non de les utiliser comme finalité. En clair, il ne faut pas perdre de vue qu’on achète de l’immobilier avec des fondamentaux à respecter (emplacement, transports, commerces, administrations) et qu’ensuite on regarde s’il y a des avantages fiscaux à utiliser.

Exclusivement pour l’habitation dans le neuf, et cela ne s’applique pas aux investisseurs, il y a des dispositifs intéressants. Il y a le PTZ et la TVA réduite dans certaines zones dites ANRU (en tous cas au jour d’aujourd’hui).

Des frais de notaire réduits

Des frais même très réduits, 2,5% versus 8% à l’heure où j’écris ces lignes. Finalement, que dire de plus? L’Etat nous aide à acheter dans le neuf et nous le remercions !

Un prix de revente soutenu

A condition d’acheter dans une zone où les prix du marché immobilier sont en croissance, vous pourrez espérer une opération avec plus value. Je pense aux grandes agglomérations dont le prix immobilier moyen a augmenté de 20% en 10 ans. Donc à moins de vouloir revendre dans l’année, et encore j’ai des contre exemples à disposition, je conseille d’attendre 9 ans, au hasard, pour laisser les prix du marché immobilier rattraper le prix qu’on a payé en achetant du neuf. Car oui, le neuf se vend plus cher que l’ancien, raisonnablement entre 20 et 30% de plus, mais cela est justifié par tous les avantages énumérés. Du coup, attention à ne pas surpayer dans le neuf, certains promoteurs pouvant proposer des prix supérieurs à 50% à ceux du marché.

Je pense que j’ai été exhaustif dans les avantages, peut-être en ai-je oublié. Si c’est le cas, dîtes-le moi dans les commentaires. Vos avis m’intéressent aussi, le débat est lancé !

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