En investissant dans l’immobilier neuf vous vous posez sûrement la question d’exploiter votre bien en Pinel ou en LMNP ? Dans les deux cas, vous achetez un appartement ou une maison neuf, mais c’est au niveau du régime fiscal que cela change. Les deux régimes fiscaux sont intéressants, avec des incidences différentes. Je n’inclue pas dans cet article de comparaison avec une autre forme de LMNP, à savoir la résidence de services. J’aime beaucoup ce genre de produit, mais ça fera l’objet d’un autre article.
« Je ne veux pas uniquement quelque chose où investir. Je veux quelque chose à laquelle je puisse croire. »
Anita Roddick
Les points communs à l’investissement dans le neuf
Avant de les différencier, voyons en règle générale les avantages de l’immobilier neuf qui s’appliquent donc au Pinel et au LMNP :
- garantie décennale (10 ans donc) sur les éléments de structure du bâtiment : pas de toiture à refaire, pas de ravalement, pas de reprise des fondations, en clair pas de gros travaux.
- Garantie biennale : pendant 2 ans les revêtements et matériaux de finitions sont garantis.
- Pas de travaux de rénovation à l’entrée dans les lieux. L’appartement, par définition, est prêt à l’emploi
- Un logement lumineux, confortable, bien isolé avec des équipements communs modernes. La possibilité d’avoir un extérieur. De quoi emporter la préférence du candidat locataire par rapport aux autres biens anciens à la location.
- Un bâtiment fonctionnel : local poubelles, local vélos, parking en sous-sol
- Les frais de notaires sont réduits.
- Les prix dans l’ancien augmentent tellement vite, que la différence à la livraison entre le prix payé dans le neuf et le prix du marché s’estompe voire disparaît dans des zones où il existe une très forte demande de logements.
- Il faut cependant rester vigilant sur le prix offert par le promoteur et vérifier qu’il est en phase avec les prix du marché immobilier local.
L’avantage de la loi Pinel
La possibilité de déduire de vos impôts, sur 6, 9 ou 12 ans respectivement 12, 19 ou 21% du montant de l’opération ! L’Etat vous « rembourse » une partie du bien.
L’avantage du LMNP
- Un régime fiscal très intéressant, surtout si vous choisissez le régime au réel qui vous permet de déduire la plupart de vos charges et d’amortir fiscalement votre bien.
Quel régime choisir ?
Loi Pinel ou Louer en Meublé Non Professionnel ?
Entre les deux, mon coeur balance. Il n’y a pas de meilleure solution dans l’absolu.
Votre situation fiscale et vos attentes
Tout d’abord cela va dépendre de votre situation fiscale. Il faut, pour comparer, vous projeter sur les 9 et 12 prochaines années (durées Pinel).
Dans les deux cas le prix d’achat est le même.
Dans le cas Pinel vous déduisez de votre impôt une partie du montant de l’opération et vous intégrez par ailleurs dans le calcul de vos impôts vos loyers au réel (ce qui va faire baisser mécaniquement votre avantage fiscal)
Dans le cas LMNP, vous percevez de nouveaux revenus qui seront peu voire pas imposés.
La rentabilité
La rentabilité en LMNP sera selon les zones géographiques bien meilleure car les loyers seront supérieurs au Pinel pour un prix d’achat identique. Là encore il faudra comparer les deux régimes sur 9 ou 12 ans en n’oubliant pas d’intégrer l’avantage fiscal Pinel dans le calcul !
Mon arbitrage entre ces deux régimes
Si je paye beaucoup d’impôts, pour un premier investissement, il serait dommage de se priver de la loi Pinel. Je peux alors envisager le LMNP pour les investissements suivants.
Le dispositif Pinel étant plafonné à 5500 euros du m2 et à 300 000 euros, je préconise, dans les zones à plus de 5500 euros/m2 d’investir en LMNP. Si vous le faîtes quand-même, le calcul de la déduction d’impôt ne pourra pas se faire au dessus de 5500. Si vous achetez à 7000, vous « perdrez » 1500 euros non pris en compte par m2. Dommage n’est-ce pas?
Dans tous les cas, l’investissement dans le neuf est devenu très rentable grâce à des taux d’emprunt inférieurs à l’inflation et grâce à l’envolée des prix dans l’ancien.
On conclut ?
J’aimerais maintenant avoir votre avis, quelle solution envisagez-vous et pourquoi ce choix ?
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