La colocation reste un investissement rentable car elle permet de sur-optimiser les surfaces pour l’investisseur. Et elle répond à un besoin de lien social pour les occupants et leur offre aussi plus de surface : pour le prix d’une location de studio, elles bénéficient d’un équivalent 2 pièces en jouissance. Cependant on peut se poser la question, éternel débat, si c’est valable de monter une colocation en achetant sur plan ou bien si il faut rester dans l’ancien.
Je me suis intéressé à cette question car j’ai eu à traiter en fin d’année il y a 2 ans la demande d’un poly-investisseur qui monte des colocations depuis des années, tout d’abord dans l’ancien, puis maintenant exclusivement dans le neuf. Il ne veut plus entendre parler d’investissement dans l’ancien. Je dois avouer que cela m’a fait réfléchir.
Le sujet est quasiment antique finalement, si on oublie le côté colocation, le choix va se faire entre immobilier neuf et immobilier ancien.
L’immobilier ancien en général
Les partisans de l’ancien diront que c’est mieux d’investir dans l’ancien car la rentabilité est meilleure du fait d’un prix d’achat plus bas que dans le neuf. Je dis que c’est vrai à condition de ne pas rentrer par la suite dans un tunnel de dépenses non prévues : gros travaux de copropriété, mise aux normes de l’appartement…C’est vrai à condition aussi de mettre tous les chiffres et de comparer avec le coût du neuf : frais de notaire dans l’ancien, travaux d’aménagement, provision pour gros travaux etc…
L’immobilier neuf en général
Les aficionados du neuf, de l’achat immobilier sur plan, rétorqueront que, certes ils payent plus cher que l’ancien, mais que le prix ne peut se comparer à la moyenne du marché de l’ancien. Ils se comparent au haut du marché. Je suis d’accord, dans une même rue, au même prix et mêmes surfaces entre un appartement de 1950 et un appartement qui vient d’être livré, j’achète le neuf car pour le même prix j’aurai plus de confort et moins de travaux, preuve qu’il est naturellement plus cher.
Pas de gros travaux pendant 10 ans avec le neuf car il y a une garantie décennale, frais de notaire réduits, charges de copropriété réduites. Adéquation avec de futures réglementations thermiques.
La colocation dans le neuf
Mon avis est que cela peut s’avérer une très bonne affaire. En effet, dans un immeuble neuf, les prix diffèrent en fonction de l’étage, la configuration, l’exposition du bien. Autant de paramètres qui vont influer la rentabilité. Dans l’exemple de mon investisseur, je lui ai trouvé un appartement en 1er étage dans une ville très demandée, il a payé 15% de plus que la moyenne du marché de l’ancien, un prix qu’il récupèrera facilement en cas de revente dans quelques années car le confort proposé par son logement fera la différence sur le marché. Il a créé une cloison pour récupérer une partie du séjour et il a 2 salle de bains fournies d’origine : autant dire que tout est aux normes et qu’il offre un sacré confort à ses locataires car il y a 4 chambres. De plus, il a récupéré un parking qu’il loue par ailleurs à une autre personne de l’immeuble. Il est aussi exonéré partiellement de la taxe foncière pendant 2 ans.
Exemple chiffré de colocation dans le neuf
Je viens de boucler un dossier pour un client : appartement 3 chambres dans une ville limitrophe de Paris, avec un prix au m2 élevé. Budget 544000 euros hors frais de notaire. 104 m2 de surface habitable et 18 m2 de balcon. En valorisant le m2 des balcons à 1/3, nous sommes à 4900 euros/m2. Il n’y a pas de parking sur cette opération. Il y a une salle d’eau, 1 salle de bain, 2 WC, 2 balcons : pas mal pour attirer de bons candidats locataires. On peut créer une 4ème chambre en réduisant la surface de séjour. On compense la perte de place en ouvrant la cuisine pour créer un bel espace de vie avec un balcon. Les chambres vont se louer au prix du marché facilement 650 euros hors charge, soit un revenu annuel brut hc de 31200 euros. La rentabilité brute, somme des loyers hors charge/prix d’achat, sera de 5,73%. Mieux que pas mal d’investissements n’est-ce pas? Et encore, je vous montre ici un exemple avec un investissement limitrophe de Paris, plus on va s’éloigner, plus la rentabilité sera meilleure. Dans cet exemple, mon client a voulu faire à la fois du patrimonial, les prix vont continuer à s’apprécier sans gros travaux et à la fois de la rentabilité.
Pour terminer je pense qu’un investisseur qui cherche à la fois de la rentabilité et du confort sera séduit par cette formule de la colocation dans le neuf. Et vous, quel est votre avis ?
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