Pour acheter dans le neuf, il est essentiel de savoir se projeter. En effet, lors d’un achat en VEFA (Vente en Etat de Futur Achèvement), le bien n’existe pas. Il faut donc choisir sans voir. Pas facile ! Mais que cela ne vous rebute pas ! Avec un petit coup de pouce et un peu d’imagination, il est possible d’avoir suffisamment d’éléments en main pour prendre une décision tout à fait éclairée.

Savoir lire un plan d’appartement neuf

Le plan, c’est le premier contact que vous aurez avec ce qui deviendra peut-être votre futur chez vous. C’est un élément essentiel qu’il vaut mieux apprendre à lire. Il comporte plusieurs informations :

  • La situation de l’appartement dans la co-propriété et son orientation
  • La dimension des pièces, des surfaces extérieures le cas échéant
  • Les cotes de chaque pièce, l’emplacement des murs porteurs
  • Une légende, qu’il ne faut pas négliger même si les caractères sont parfois un peu petits !
  • Prenons chacun de ces éléments et voyons ce qui vous permettra d’imaginer au mieux le bien que vous vous apprêtez à acquérir.

Promenez-vous virtuellement dans le quartier puis dans l’immeuble

Sur votre plan, généralement fourni en couleurs, vous verrez en haut à droite, un petit cartouche avec une partie imprimée en couleur. Il s’agit du dessin de l’étage où se trouve l’appartement convoité dans la future copropriété, l’appartement en question étant le petit bout en couleur. Ce dessin renferme une foule d’informations importantes. Vous n’arrivez pas à y voir clair ?

Commencez d’abord par demander une version agrandie de cette partie du plan, le format A3 étant idéal. Puis, demandez à l’agent immobilier qui vous présente le bien de vous le décrire en détail. Il devrait être en mesure de vous « raconter » le futur immeuble : « Vous entrerez ici, passerez le sas avec interphone puis vous prendrez l’ascenseur ici. Une fois à votre étage, vous suivrez ce couloir, il y aura trois appartements à l’étage, la porte de votre appartement se situera ici tout au bout et la cage d’escalier sera ici. » J’emploie toujours cette façon de faire avec mes clients, on voit tout de suite mieux de quoi on parle, non ?

Situez l’appartement par rapport au reste de l’immeuble

Cette partie du plan vous donne également des indications sur la position de l’appartement par rapport à l’immeuble. Si l’immeuble est en U par exemple, vous verrez tout de suite quel appartement sera plus ou moins encaissé, donc plus ou moins sombre, où se situera le jardin intérieur ou la rue, si le bien sera au-dessus de la porte du garage, de l’entrée, donc plus bruyant… Sans oublier son exposition. Le nord est toujours indiqué sur le plan, vous pouvez donc imaginer les pièces où vous aurez le soleil le matin ou encore celles où vous bénéficierez plutôt du coucher du soleil. Là encore, demandez à l’agent de vous raconter l’ensoleillement de chaque pièce. Donc surtout, ne négligez pas ce petit cartouche précieux !

Le détail de la désignation du bien convoité

En-dessous de ce cartouche, vous trouverez la désignation de l’appartement (5 pièces, N° 03, 1er étage par exemple) ou de la maison et la liste de la surface de chaque pièce en mètres carrés. Mais si vous ne savez pas si une salle de bain de 5m2 vous conviendra, mesurez la vôtre ! Pour y arriver, utilisez un mètre à ruban. Mesurez la dimension de deux murs perpendiculaires et multipliez ces deux mesures. Si un mur fait 1,5m et l’autre 3m, votre salle de bain actuelle a une surface de 4,5m2.

Vous y êtes bien ? Vous serez bien dans la future surface ! Vous pouvez faire cet exercice avec chacune des pièces. Et quid des extérieurs ? Un balcon de 8m2, est-ce que cela permet de dîner dehors à quatre ? Tout dépend de sa forme ! Un balcon de 8m2 peut avoir 6,7m de longueur et 1,2m de largeur. Parfait pour y poser des plantes. Pour y manger, c’est un peu juste ! Pour disposer une table et quatre chaises, privilégiez un balcon qui a au moins 1,5m de largeur

Rentrons dans l’appartement grâce au plan

Vient ensuite le plan de l’appartement lui-même. Y sont dessinés, les pièces, les revêtements, les faux-plafonds, les gaines techniques, les murs porteurs, les placards, les points d’eau. Mais tous ne sont pas expliqués dans la légende. Commençons par la hauteur sous plafond. En général, dans le neuf, pour des raisons d’isolation, ils seront de 2,50 mètres. Dans l’ancien, ils sont souvent de 2,80 mètres. Cela fait une différence que vous n’arrivez pas à vous imaginer ?

Allez chez des amis qui habitent dans une maison ou un appartement neuf, demandez à l’agent immobilier s’il y a un appartement témoin à visiter dans un autre programme, mesurez votre hauteur sous plafond actuelle et comparez.  Si vous voyez sur le plan certains pièces recouvertes de traits obliques, c’est que la hauteur sous plafond y sera moins importante, généralement de 2,20 mètres pour des raisons techniques. Ne vous en faites pas, cela donne généralement une belle occasion de jouer avec les volumes. Et les pièces concernées sont majoritairement des pièces secondaires (WC, entrée…).

Sur le plan, les murs porteurs sont matérialisés en gris et sont plus épais que les cloisons. Attention, cela veut dire que vous ne pourrez pas les abattre sans le concours d’un architecte et l’accord de la co-propriété. Important si vous souhaitez personnaliser votre appartement ! Les cotes dessinées sur le plan doivent vous permettre de voir si votre canapé préféré aura sa place dans le séjour ou si vous serez en mesure d’installer l’îlot de cuisine qui vous fait tant rêver !

Là encore, n’hésitez pas à mesurer, voire à dessiner à l’échelle vos meubles et à les positionner sur le plan. Mon épouse et moi avons laissé tomber un appartement neuf il y a quelques années car en faisant cet exercice, il nous est apparu qu’il nous était impossible d’y installer nos meubles !

La légende sur le plan 

La légende en bas du plan vous donne l’échelle (qui vous permet de mesurer), l’emplacement des éléments de cuisine, des points d’eau, des portes-fenêtres, la hauteur sous plafond. Prêtez-y attention, même si les caractères sont un peu petits.

Les autres outils d’aide à la décision

Si le plan de l’étage et de l’appartement donne déjà beaucoup d’informations, il ne faut pas négliger le plan de la copropriété dans son ensemble, appelé aussi plan d’étage. En effet, est-ce qu’un balcon est prévu au-dessus du vôtre ou votre terrasse sera-t-elle « plein ciel » ? Des brise-vue sont-ils prévus pour des balcons ou terrasses juxtaposés ?

A votre demande, le conseiller immobilier vous présentera le plan développé de tout l’immeuble où chaque appartement avec son extérieur est dessiné. C’est aussi une bonne façon de se projeter. Si un balcon est positionné au-dessus de votre séjour, il aura tendance à couper un peu d’ensoleillement mais à éviter aussi que votre séjour ne se transforme en fournaise l’été.

Projection dans l’environnement de l’immeuble 

Demandez également à voir le plan des immeubles qui encadrent le vôtre ou regardez sur Google Maps son environnement. Un appartement bien situé dans une nouvelle copropriété peut être entièrement encaissé à cause d’un immeuble voisin qui avance trop et capte ainsi toute la lumière. Allez visiter votre futur quartier ! Je donne généralement rendez-vous à mes clients à l’endroit où sera construit l’immeuble.

C’est la seule façon de découvrir la sociologie du quartier, ses éventuelles nuisances sonores, son emplacement exact par rapport à la gare. Aucun plan ne pourra jamais remplacer cela !

L’urbanisme et la 3D nos chers amis 

N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec les services de l’urbanisme de la mairie pour connaître l’origine du programme, le quartier, les futurs projets. Vous vous projetterez d’autant mieux. N’oubliez pas que les promoteurs demandent généralement à leurs architectes de dessiner des plans 3D avec mobilier et décoration pour chacun des appartements du programme. Rien de mieux pour vous aider à vous approprier les espaces.

Si le promoteur ne l’a pas prévu, passez commande d’un plan en 3D chez Hubstairs ou Rhinov. Cela représente un coût d’une centaine d’euros pour une pièce. Ce qui vous permettra (ou pas) de conforter votre choix. Au regard d’un investissement de plusieurs centaines de milliers d’euros, le jeu en vaut largement la chandelle.

Signez votre contrat de réservation puis réfléchissez !

Je sais ce que vous allez me dire : tout ça prend du temps et les beaux appartements dans les programmes neufs partent vite ! C’est vrai. Mais tout est prévu pour que vous ayez le temps de réfléchir. Lorsqu’un plan est bien optimisé, que le bien est idéalement exposé, que le quartier plaît et que le budget correspond, je suggère toujours à mes clients de signer le contrat de réservation sans attendre.

Ce dernier est peu engageant puisqu’une fois le contrat renvoyé par le promoteur à votre adresse avec sa signature, il est possible de s’en désengager pendant les 10 jours qui suivent sans aucune pénalité ni justification. Ces 10 jours doivent vous permettre de prendre les mesures, d’aller voir le quartier plusieurs fois, de rencontrer les services de l’urbanisme, de demander des plans 3D.

Ils sont là pour ça, ces dix jours ! Il vaut mieux réserver et réfléchir ensuite que l’inverse. Il serait bien dommage de laisser passer l’appartement de vos rêves uniquement parce que vous avez besoin d’un peu de temps et d’un petit coup de pouce pour vous projeter !

À vous de jouer !

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