Vous allez vendre votre logement, vous hésitez peut-être entre le faire vous-même ou bien avec une agence. Si vous choisissez de travailler avec un professionnel de l’immobilier, vous vous posez la question de lui confier un mandat de vente simple ou exclusif.  Si vous demandez dans votre entourage leurs avis, on vous répondra souvent qu’il vaut mieux confier des mandats simples aux agences, ainsi vous ne serez pas prisonnier d’un professionnel.

Certes, c’est un point de vue important qu’il va falloir traiter, soupeser.

On vous dira aussi que le mandat simple est mieux car il permet la libre concurrence. Et que du coup la libre concurrence, le marché, va se charger de sélectionner le meilleur professionnel de l’immobilier pour vous aider à arriver à vos fins.

Pas si simple, vous allez voir.

Tout d’abord quelle est la différence entre les deux mandats ?

« Une des clés du succès est la confiance en soi. Une des clés de la confiance en soi est la préparation. » – Arthur Ashe

Le mandat simple

Le mandat simple, comme son nom l’indique est simple…Vous allez faire appel à plusieurs professionnels pour leur confier la vente de votre logement et que le meilleur gagne (pensez-vous). Vous serez en concurrence avec l’agent immobilier puisque vous aussi aurez le droit de vendre en direct.

Le mandat exclusif

Il s’agit bien sûr d’une exclusivité : un seul agent pourra vendre le bien. Ni vous ni aucune autre agence ne pourra commercialiser le bien sans l’accord de l’agent immobilier qui détient l’exclusivité.

Avouez que comme cela, c’est le mandat simple qui donne le plus envie : plein de monde va s’occuper de vendre votre logement et en plus vous ne serez pas dépendant d’un seul professionnel.

Or, en choisissant le mandat simple vous ferez erreur. Malgré les apparences, c’est le mandat qui va vous desservir le plus, et je vais vous dire pourquoi.

Le syndrome du coiffeur fou

Imaginez que demain vous alliez dans un espace occupé par une dizaine de coiffeurs concurrents et que vous lanciez à la ronde « je veux une coupe ». Ils se jettent tous sur vous, chacun avec un avis différent, chacun cherchant à se frayer un chemin vers votre tête en jouant des coudes. Pensez-vous que ces coiffeurs vont travailler sereinement, donner le meilleur d’eux-même ?

Que nenni, ils vont utiliser une bonne part de leur énergie à se battre avec les autres coiffeurs et ce n’est pas forcément le meilleur d’entre eux qui va réussir à vous couper les cheveux. C’est peut-être celui qui réussira à tendre le plus d’embuscades aux autres coiffeurs, celui qui a la plus grosse voix…Personnellement, je préfère choisir mon coiffeur selon mes critères personnels et que celui-ci fasse son travail dans les meilleures conditions. Pas vous?

C’est un peu ça le mandat simple : confier au marché selon des règles que vous ne maîtriserez pas la vente de votre logement.

La rareté fait la valeur de l’offre

Vous choisissez le mandat simple et décidez de travailler avec 4 agences. Vous pensez que plus il y d’agences, plus le bien sera visible. Déjà, ce n’est plus complètement vrai avec Internet. Toutes les agences utilisent les mêmes portails d’annonce comme SeLoger, LebonCoin et consort.

Non, ce qui va se passer c’est que votre bien va se retrouver plusieurs fois sur les mêmes portails, plusieurs fois sur SeLoger, plusieurs fois sur Leboncoin.

Vous ne vendez pas un produit de grande consommation, vous vendez quelque chose d’unique et précieux : votre logement. Plus l’objet est rare, plus il est convoité et plus il est convoité plus il vaut quelque chose.

Avec le mandat simple, vous allez banaliser votre bien en le rendant accessible facilement et partout.

Mais pourquoi cette maison est dans plein d’agences ? Elle doit être difficile à vendr

L’état d’esprit de l’agent immobilier

Pensez-vous que l’agent immobilier va travailler sereinement avec un mandat simple ? Non, sa grande peur c’est que le concurrent fasse la vente alors qu’il s’est investi sur votre logement. En plus, il sait que statistiquement, en mandat simple, les chances qu’il vende sont minimes, il ne va peut-être pas du coup donner le meilleur de lui-même, n’est-ce pas?

Pensez-vous qu’il va investir autant de temps et d’argent qu’en mandat exclusif de ce fait ?

Il va être tenté quand il aura une offre de travailler pour l’acquéreur. L’intérêt de l’agent immobilier sera différent du vôtre : il voudra vendre le plus vite possible, pas forcément au prix que vous voulez, afin de doubler ses concurrents et d’être sûr d’empocher quelque chose.

En mandat simple, le vrai client de l’agent immobilier c’est donc bien l’acquéreur, car l’agent immobilier va être tenté de négocier à la baisse pour réaliser la vente avant ses concurrents.

Inversement, un professionnel qui travaille en mandat exclusif dispose d’un avantage inestimable : la maîtrise du temps.

En mandat exclusif, l’agent immobilier travaille vraiment pour le vendeur, il est le maître du temps. Et celui qui maîtrise le temps maîtrise la négociation.

Des pistes pour améliorer le mandat exclusif et…oublier le mandat simple

Je vous ai convaincu sur les bienfaits pour vous et pour le professionnel du mandat exclusif ? Avouez que non, pas complètement. En effet, vous allez me dire qu’on est toujours prisonnier d’un seul agent.

Voici ce que je vous conseille pour le meilleur des deux mondes : un agent immobilier qui travaille vraiment pour vous, le propriétaire vendeur, et la possibilité pour vous de changer de professionnel quand vous voulez.

Personnellement, vous l’avez compris, je ne conseille jamais le mandat simple. Par contre je comprends les craintes de mes clients. Je trouve tout à fait normal que le vendeur d’un logement consulte plusieurs agents en amont pour sélectionner celui qu’il juge le plus apte et celui pour lequel il a le plus d’affinités car la relation va durer quelques temps.

Il faut choisir une agence immobilière qui accepte ce qu’on appelle l’inter-agence, c’est à dire un professionnel qui accepte de partager ses honoraires avec un autre agent immobilier qui lui présenterait un acquéreur afin que la vente se fasse rapidement, dans l’intérêt de toutes les parties. Et je vous invite à demander à l’agent immobilier de limiter la durée du mandat exclusif à 30 jours renouvelables et à prévoir de pouvoir contractuellement le dénoncer du jour au lendemain. Ainsi vous n’êtes pas prisonnier, vous êtes fin prêt à vendre sereinement !

Si vous vendez un appartement récent, c’est à dire construit à partir des années 2000, je suis intéressé pour le prendre en mandat de vente. En effet, j’ai de nombreuses demandes de clients pour des biens aux normes de confort actuelles mais qui aimeraient éviter d’attendre un an ou deux la livraison ! Je suis à votre écoute si vous avez des questions.